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Loi SCELLIER :

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Loi SCELLIER BBC :

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LOI GIRARDIN / SCELLIER-DOM :

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Loi Bouvard en LMNP

La loi Bouvard découle de l'amendement n° 11 proposé par Mr. Michel Bouvard pour le projet de loi de finances rectificative de l'année 2009. Cet amendement adapte le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) en mettant à disposition un nouveau moyen de défiscalisation. A l'instar du régime loi Scellier, tout investisseur qui fait l'acquisition d'un logement dans les résidences de tourisme classées, les résidences avec services pour étudiants ou affaires, les résidences de santé publique tout comme les résidences pour personnes âgées ou handicapées telles que les EHPAD peut bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à 18% du prix de revient du logement, dans la limite d'un plafond de 300000 euros. Cette réduction d'impôt est répartie sur 9 ans de façon linéaire. La loi Bouvard, maintient les avantages de la location meublée qu'elle enrichit d'uine réduction d'impôt. Ainsi, les contribuables qui veulrnt acquérir de l'immobilier avec le statut LMNP peuvent choisir entre deux formules: le statut LMNP  classique ou la version LMNP avec 18% de réduction d'impôt dans le cadre de la loi LMNP Bouvard.

En résumé :

Les textes de loi référents :

Loi LMNP Bouvard : fonctionnement de base

L'amendement N° 11 de la loi de Finances rectificatives de 2009 créé une nouvelle solution de défiscalisation immobilière: la loi LMNP Bouvard . Ce dispositif inédit renforce le régime de la Location Meublée Non Professionnelle LMNP tout en laissant la possibilité d'utiliser plutôt le principe habituel de l'amortissement.

La loi Bouvard se démarque du statut LMNP classique car l'avantage fiscal y est une véritable réduction d'impôt plutôt qu'une diminution du revenu locatif imposable par le biais d'amortissement du bien immobilier. Le mécanisme LMNP est toujours en vigueur mais les investisseurs peuvent maintenant opter pour un régime parfois plus attractiff. La défiscalisation LMNP loi Bouvard accorde une réduction d'impôt égale à 18% du montant de l'investissement et dans la limite d'une fraction de 300000 euros de prix de revient. Le taux de la réduction d'impôt a été porté à 25% du prix du logement acquis par l'investisseur pour la période 2009 - 2010. Le taux de réduction d'impôt est passé à 18% pour les investissements effectués en 2011 ou 2012.

Le droit à la défiscalisation LMNP loi Bouvard, est autorisé pour tous les investissements situés dans :

  1. Bénéficiaires de la Loi LMNP Bouvard :

    Toutes les personnes imposées en france peuvent bénéficier du LMNP loi Bouvard. Ce dispositif concerne tous les contribuables français, qui investissent dans l'immobilier d'une résidence avec service et qui vont louer leur logement pendant une période d'au moins 9 ans.

    La loi LMNP Bouvard profite à tous les particuliers habitant en France au sens de l'article 4 B et qui achètent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans des résidences de tourismes, des résidences étudiantes ou encore des EHPAD.

    La loi LMNP Bouvard profite aussi aux particuliers qui achètent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subit une réhabilitation ou une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de répondre à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du code général des impôts.

    Ces investisseurs seront Non Professionnels et le revenu de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le LMP n'est donc pas concerné.
     

  2. Ce qui distingue le LMNP classique du LMNP loi Bouvard

L'avènement du dispositif LMNP Bouvard débouche sur deux systèmes d'imposition fiscale pour le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Le LMNP classique conserve l'amortissement du prix du bien, permettant ainsi d'encaisser des revenus non fiscalisés. L'amendement LMNP Bouvard permet quant à lui de réaliser une défiscalisation avec véritable réduction d'impôt.

Deux statuts fiscaux avec leurs propres caractéristiques :

  1. S'il opte pour le LMNP classique, l'investisseur perçoit des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il amortit son bien, cet amortissement offrant la possibilité de diminuer voire annuler fiscalement les revenus locatifs. Autre intérêt:  l'investisseur peut récupérer la TVA sur son investissement, donc bénéficier d'une réduction de prix de 19,6% du montant de l'acquisition.

    La possibilité d'amortir les biens immobiliers, signifie diminuer la pression fiscale sur les loyers à percevoir. L'investisseur reçoit donc des loyers non fiscalisés. La récupération de la TVA est accordée sur les programmes immobiliers neufs.

    Le LMNP classique ne procure pas de défiscalisation sur les impôts sur les revenus habituels. L'avantage fiscal ne se réalise donc pas en même temps que l'acquisition mais sur la durée de l'investissement grâce aux loyers devenus non assujettis à l'impôt. L'avantage fiscal est donc réparti sur une longue période (de 15 à 30 ans).
     

  2. L'amendement LMNP Bouvard donne à l'investisseur l'avantage prévu dans la loi LMNP Bouvard d'une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient du bien immobilier, dans le plafond de 300 000 euros cummulé sur un ou plusieurs produits immobiliers. La défiscalisation est étalée sur 9 années de suite. Comme dans le LMNP traditionnel, l'investisseur a le droit de percevoir des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), mais cette fois, ils subiront une pression fiscale s'il n'y a pas d'intérêts de crédit à déduire. Pour tout bien immobilier acquis neuf, le contribuable va récupérer la T.V.A, ayant grevé son investissement et bénéficier ainsi d'une réduction d'impôt supplémentaire à hauteur de 19,6% du prix de revient.

    Le LMNP Bouvard confère donc une réduction d'impôt équivalente à 25% du prix du logement pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 puis 18% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, seule une fraction de 300000 euros étant retenue.  La récupération de la TVA est accordée sur les programmes immobiliers neufs. L'administration fiscale admet le cumul de l'avantage fiscal sur de multiples résidences satisfaisant aux critères d'éligibilité.

    La part des revenus locatifs pour la tranche excédant les 300000 euros sera amortie et donc non fiscalisée tant que durera l'amortissement. L'avantage fiscal représente une économie très substantielle.

    L'amendement Bouvard a largement conforté les avantages de l'investissement dans les résidences de tourisme ou avec services en permettant de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite tout en réalisant et une économie ou une réduction d'impôt importante du simple fait de procéder à une acquisition immobilière.

    L'achat d'un bien immobilier neuf autorise le remboursement de la TVA soit 19,6% du prix.

Loi LMNP Bouvard : les bénéfices fiscaux

La loi LMNP Bouvard concurrence donc la loi Scellier en faisant le plein d'avantages fiscaux encoreplus importants :

La défiscalisation en loi LMNP Bouvard ouvre la possibilité de défiscaliser à hauteur de 25% du montant du bien immobilier pour les acquisitions actées en 2009 et 2010, puis 18% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. La loi LMNP Bouvard correspond à une réduction d'impôts qui vient donc en déduction de l'impôt à payer. Tous les particuliers peuvent bénéficier de cette défiscalisation qui s'adapte aux possibilités d'investissement de chaque contribuable.

Synthèse des avantages fiscaux en loi LMNP Bouvard :

  1. La  réduction d'impôts fixée à 25% pour les investissements effectués en 2009 et 2010, est ajustée à 18% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.
    Le LMNP a temporairement perdu de l'intérêt pour la possibilité d'amortissement alors que la solution d'une réduction d'impôt a pleinement les faveurs des ménages à la recherche d'une vraie et solide dédfiscalisation.

    La loi LMNP Bouvard octroie une réduction d'impôt de 18% du prix de revient de l'immobilier. Cette réduction d'impôt est basée sur le prix de revient du logement en ne retenant que la première part des 300000 euros HT. La loi LMNP Bouvard est largement plus avantageuse que la loi Scellier puisqu'elle permet l'amortissement de la fraction du prix d'achat dépassant les 300000 euros.

    La réduction d'impôt répartie sur une période allant de 9 ans à 15 ans permet à tous les foyers fiscaux d'en profiter.
     

  2. Si le logement est achevé depuis 15 ans ou plus et s'il a fait l'objet de travaux de réhabilitation, la réduction d'impôt est alors basée sur le prix de l'acquisition augmenté du montant des travaux. Dans le cas des logements neufs ou vendus en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), c'est l'année d'achèvement du logement qui est prise en compte ou celle de son acquisition si celle-ci est postérieure.

    Les résidences avec services, les résidence Affaires, les résidences de Tourisme, les résidences étudiantes, ou les résidences médicalisées comme les EHPAD sont assimilées à des établissements commerciaux. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, ils assurent au moins trois des quatre services suivants : l'accueil et la réception, le service des petits-déjeuners, la fourniture de linge et le ménage des appartement. Ces services étant assujetties à la TVA, il est admis pour l'investisseur qu'il puisse solliciter le remboursement de la T.V.A. sur son acquisition, ce qui représente une nouvelle économie d'impôts de 19,6%. Le prix de revient définitif se trouve donc réduit de façon significative, et la rentabilité locative en est d'autant majorée. Le prix d'achat diminue donc d'un cinquième pour l'acquisition d'un bien neuf.

La réduction d'impôt peut s'étaler jusqu'à 15 ans :

La réduction d'impôt n'est pas perdue si le contribuable enregistre une baisse inattendue de ses revenus et donc de son imposition. En effet, si la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition dépasse le montant de l'impôt finalement dû par l'investisseur pour cette période, il a le droit de reporter sur les années suivantes la réduction d'impôt qu'il n'a pas pu utiliser. Le principe est le même que dans le cadre de la loi Scellier, et l'avantage fiscal est donc préservé.

Ce report peut être rreproduit jusqu'à six fois, ce qui porte la durée totale de la réduction d'impôt jusqu'à un maximum de 15 années.

La réduction d'impôt peut se cumuler :

Il est autorisé de bénéficier de la réduction d'impôt LMNP Bouvard et de profiter en même temps des autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Girardin ou la loi Scellier. L'amendement  LMNP Bouvard ne permet cependant pas de bénéficier simultanément d'un autre système de défiscalisation immobilière pour un même logement.

Loi Bouvard LMNP et indivision :

La loi Bouvard accepte le principe de l'indivision. Dans cette formule, une part de la réduction d'impôt est attribuée à chacun des indivisaires correspondant à sa participation dans le prix de revient global, augmenté le cas échéant des frais pour travaux de réhabilitation à hauteur de son apport dans l'indivision.

Investissement illimité en loi LMNP Bouvard

A l'inverse du dispositif Scellier où on ne peut effectuer qu'un unique investissement par an, la loi LMNP Bouvard ne prend pas en compte le nombre des achats immobiliers constituant la défiscalisation. Le cumul sur plusieurs logements de la défiscalisation en loi LMNP Bouvard est donc légal.

En vertu de cette possibilité, l'investisseur peut donc défiscaliser sur un nombre indéfini de logements et d'augmenter la défiscalisation sans autre plafond que celui des 300000 euros d'investissement par année.

Les critères de la loi LMNP Bouvard

Pour bénéficier des avantages fiscaux conséquents accordés par la loi LMNP Bouvard, il convient d'appliquer quelques règles qui garantiront l'avantage fiscal. Ainsi, la location meublée ne peut pas être détenue par un Loueur en Meublés Professionnel, et les revenus ne seront pas imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

La seule obligation pour bénéficier de la réduction d'impôt loi LMNP Bouvard, c'est de donner en location le logement meublé pour au moins 9 ans. La location donnera lieu à l'établissement d'un bail commercial locatif sur une période minimale de 9 ans avec un professionnel de l'exploitation de résidences avec services. C'est une condition pour accéder à la récupération de la T.V.A sur les logements acquis neufs et profiter de la réduction d'impôt. En contre-partie, l'acquéreur peut profiter ponctuellement de son logement pour lui-même et sa famille, s'il s'agit d'une résidence de tourisme.

La mise en location doit se produire dans le mois suivant  :

La loi LMNP Bouvard interdit le démembrement du bien immobilier (séparation de l'usufruit et de la nue propriété) qu'il s'agisse de propriétaires particuliers ou agissant par le biais d'une SCI. La réduction d'impôt Bouvard ne s'applique donc qu'aux logements dont le droit de propriété n'est pas démembré.

Exception faite du cas du décès d'un des époux soumis à imposition commune.

En respectant ces conditions, la réduction d'impôt sera pleinement acquise et la défiscalisation ne pourra pas être requalifiée ou remise en cause.

 

En résumé :

La loi LMNP Bouvard offre de multiples avantages fiscaux :

L'investisseur perçoit un importante réduction d'impôt, soit 18% du montant de son investissement. Il devra mettre en location le bien immobilier pendant 9 ans.

La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans avec des réductions d'impôts équivalentes pendant toutes les années de la défiscalisation..

L'investissement peut être supérieur à 300000 euros, mais la fraction excédant ce plafond sera retenue en LMNP classique, elle génèrera donc un amortissement venant annuler la fiscalité des revenus locatifs.

Le bien immobilier peut se situer partout en France, sans aucune restriction.

Seules les résidences de tourisme classées, les établissements spécialisés dans l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD) ou, les logements dédiés à l'accueil des familles de ces personnes, les résidences avec services pour étudiants, les résidences para-hôtelières de type "affaires", et les établissements de soins longue durée sont les seuls logements habilités au bénéfice de la loi LMNP Bouvard.

En récupérant la T.V.A sur les biens immobiliers acquis neufs, l'investisseur réalise une économie fiscale supplémentaire de 19,6%.

La loi prévoit le report des réductions d'impôt pendant six années au-delà des 9 premières années pour le cas où l'avantage fiscal dépasserait le niveau d'imposition du contribuable.

Le mécanisme Bouvard est prévu pour durer du premier trimestre 2009 jusqu'à fin 2012.

 

La loi BOUVARD en résumé :

> Avantages :

Réduction d'impôt :18% du montant de l'investissement (immobilier + frais liés à l'opération).

Plafond d'investissement :La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du bien immobilier avec un maximum de 300 000€.

Réduction d'impôt : 9 ans.

Report des réductions d'impôts :Les réductions d'impôts non déduites sont reportables pendant 6 ans.

Amortissement possible (au-delà de 300 000 €) et amortissement sur le mobilier

Récupération de la TVA (19,6%) sur les biens immobiliers neufs.
 

> Champ d'application :

Validité de la loi Bouvard : mise en place pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

La loi Bouvard est destinée à tous les contribuables domiciliés en France qui réalisent un investissement locatif dans les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourisme classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées avec agrément ou handicapées type EHPAD.

Il n'y a pas de limitation dans le nombre de logements acquis par an (plafonnement : 300 000 €).

> Conditions à respecter :

Engagement de location : 9 ans minimum.

La location devra se faire par bail commercial

Pour que la réduction d'impôt loi Bouvard soit applicable, l'engagement de location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure

Les Logements concernés : neufs, en VEFA et anciens achevés depuis plus de 15 ans, qui ont fait ou qui font l'objet d'une réhabilitation.

Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales

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    LMNP Bouvard

    Contrexeville

    La Résidence Hôtelière de la Source est directement connectée avec l'Établissement Thermal. La ville de Contrex est actionnaire de l'exploitant.
  • 2011   "La Suisse"

    LMNP Bouvard

    Ferney Voltaire près Genève

    Au cœur d'un centre d'affaires international. Piscine intérieure / Spa / Fitness. Gestion ODALYS, en accès direct ville de Genève.
  • 2013   Aqua Bella

    LMNP Bouvard

    Île de Beauté, Poggio

    Maisons confortables avec terrasses et jardins privatifs, gestion ODALYS Emplacement exceptionnel à 100m de la mer. 3 semaines d'occupation.
  • 2012   Balcons de l'Océan

    LMNP Bouvard

    Biscarrosse Océan

    Résidence de tourisme en 1ère ligne mer, en parfaite harmonie dans son environnement, accès direct sur une magnifique plage. Occupation gratuite.
  • 2011   Hameau Aouchet

    LMNP Bouvard

    Lac de Biscarosse

    Maisons de pêcheurs en forêt, à 200m du lac et 1/2h des plages océannes, nombreux équipements de loisir. Livraison immédiate, prix très attractifs.
  • 2012   Domaine l'Enclos

    LMNP Bouvard

    Gordes en Lubéron

    Villas et appartements de prestige, nichés dans les Monts du Vaucluse et dominant le Lubéron. Construit en pierres de Gordes Panorama exceptionnel
  • 2012   Mas des flamants

    LMNP Bouvard

    Aigues-Mortes - Camargue

    A proximité de La Grande Motte et Palavas les Flots. Gard Provence et Camargue... 3 formules de bail gestion ODALYS pour séjour dans votre mas.
  • 2011   Mazets Ventoux 4*

    LMNP Bouvard

    Malaucène - Ventoux, Provence

    Petits mas 4 étoiles hauts de gamme et à tendance verte. Malaucène est la Capitale du Ventoux et la Porte du Lubéron. Parking couvert, occupation.
  • 2011   Les Templiers 4*

    LMNP Bouvard

    Pézenas Méditerranée

    Propriété de caractère & Spa dans jolie ville historique et animée du sud. Proximité plages, rives du lac Salagou, vignobles. 4 formules de bail.
  • 2011   Le Clos Savornin

    LMNP Bouvard

    St-Saturnin-lès-Apt LUBERON

    Vaucluse, le Luberon ou l'évocation même de la Provence par la beauté de ses paysages et couleurs. Villas de prestige avec occupation gratuite.
  • 2011   Domaine de l'Eilen

    LMNP Bouvard

    Cavalaire sur mer

    A l'entrée du Golfe de Saint-Tropez, entre le Lavandou et Sainte-Maxime. Luxueuses villas avec piscine, à 10mn à pied des plages de Méditerranée
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